전세 계약갱신청구권 행사, 방법, 효력

계약갱신청구권 또는 계약갱신요구권은 임대차 3법 중 하나로 세입자가 임대차 기간 동안 1회에 한하여 임대인에게 임대차 계약을 요구할 수 있는 권리를 뜻합니다.

 

목차

 

 

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계약갱신청구권

전세 계약갱신청구권 행사

	계약갱신청구권
의미	세입자가 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리
행사 기간	계약 만기 6개월 전부터 1개월(또는 2개월) 전까지
행사 횟수	1회로 제한
행사 방법	계약갱신청구권 행사 안한다는 약정은 무효 묵시적 갱시된 임대차도 갱신청구권 행사 가능 행사시 증거 본인이 남겨야 함
행사 효과	임대차 계약이 동일한 조건으로 2년 연장(임대기간 4년) 세입자는 중도 해지 가능(집주인은 중도 해지 불가) 임대료 인상은 5% 상한으로 제한됨
갱신 거절	세입자의 갱신 청구권 행사에 대하여 집주인은 9가지 사유로 갱신을 거절할 수 있음
소급 적용	소급 적용 가능, 그러나 다른 세입자 보호 계약갱신청구권이 신설된 2020년 7월 31일 이전의 기존 임대차 세입자도 계약갱신청구권 행사 가능 다만, 2020년 7월 31일 이전에 집주인이 갱신을 거절하고 다른 세입자와 임대차계약을 체결한 경우에는 계약갱신청구권 행사 불가

 

계약갱신청구권 의미

임대차 3법 중 계약갱신청구권은 세입자(임차인)가 1회에 한하여 임대차 계약의 갱신을 청구할 수 있는 권리로서 세입자는 현행 2년에서 4년(2년+2년)으로 계약 연장을 보장받을 수 있습니다.

 

계약갱신 청구권(계약갱신 요구권)이란 임차인(세입자)은 계약 만기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 내에 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리이므로 임대인(집주인)은 법에서 인정하는 정당한 사유가 없는 경우에는 이를 거절할 수 없다는 의미입니다.

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전세 묵시적 갱신 집주인, 세입자 주의사항 및 꿀팁

 

계약갱신 청구권 행사기간

계약갱신청구권의 행사 기간은 계약 만기 6개월 전부터 1개월 전까지입니다. 다만, 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되었거나 갱신 세입자(임차인)는 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 계약갱신 청구권은 행사기간이 정해진 기간 내에 행사해야만 효력이 인정됩니다.

 

계약갱신청구권 소급 적용

계약갱신청구권은 소급 적용되며, 2020년 7월 31일 이후에 체결된 계약뿐만 아니라 그 이전에 체결된 계약을 진행한 세입자까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

 

하지만, 2020년 7월 31일 이전에 임대인이 갱신을 거절하고 다른 세입자와 임대차계약을 진행한 경우에는 세입자는 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다.

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계약갱신청구권 행사 방법

세입자가 집주인에게 갱신을 요구하는 경우에는 직접 대면해서 이야기하거나, 전화, 카톡, 문자, 이메일, 내용증명 등의 방법으로 가능합니다. 중요한 부분은 기록을 남겨두셔야 추후 분쟁을 대비하실 수 있습니다.

 

묵시적 갱신이 된 경우 계약갱신청구권 가능 여부

세입자가 묵시적 갱신으로 4년 이상 거주하고 있는 경우, 세입자는 1회에 한하여 갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

• 묵시적 갱신은 갱신청구권 행사로 보지 않으므로 세입자에게 1회의 갱신청구권이 남아있는 것입니다.

 

계약갱신청구권 행사 하지 않겠다는 법적 약정 효력

집주인 세입자가 사전에 갱신청구권을 행사하지 않기로 약정했거나 계약 만기에 나가기로 약정하였다고 하더라도 세입자는 갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

• 주택임대차보호법은 강행 규정이므로 갱신청구권에 관한 규정에 반하는 약정은 효력이 없습니다.

 

계약갱신청구권 행사 주의사항

• 계약 만기 6개월 전부터 세입자는 갱신청구권 행사를 염두에 두고, 집주인은 거절을 원한다면 신경 써야 합니다.
• 1회만 사용 가능합니다.
• 임대인, 임차인 모두 계약갱신청구권 관련 증거를 남겨두는 것이 추후 분쟁을 없앨 수 있습니다.
• 집주인(임대인)은 갱신청구권 거절을 원한다면 적합한 사유를 준비해두어야 합니다.
• 묵시적 갱신으로 연장된 경우에는 임대료는 동일하지만, 계약갱신청구권 행사로 연장된다면 임대료 인상이 가능합니다.(인상 비율은 5%의 제한이 있습니다)

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전세사기 피하는법 간단 요약 부린이편

 

계약갱신청구권 행사 효력

세입자는 계약갱신청구권 중도 해지 가능 여부

임대차 계약이 갱신된 경우에는 기존 임대차와 동일한 조건으로 2년간 계약이 연장됩니다. 다만, 추가로 연장된 계약기간은 2년이지만 세입자는 중간에 임대차계약을 해지 가능합니다. 주의할 부분은 집주인이 계약 해지 통지를 받고 3개월이 지나야 해지됩니다.

 

추가로 묵시적 갱신인 경우에도 세입자는 중도 해지가 가능합니다. 주택임대차보호법은 세입자 보호법입니다. 안타깝게도 집주인(임대인)의 경우에는 중간에 해지할 수 없습니다.

 

계약갱신청구권 전세 월세 전환 가능 여부

갱신청권을 행사하면 기존 임대차 계약과 동일한 조건으로 갱신되어야 합니다. 다만, 세입자의 동의가 있다면 전환이 가능합니다.

• 전세에서 월세로 전환될 경우에는 전월세 전환율이 2.5%를 초과할 수 없습니다.
• 월세에서 전세로 전환될 경우에는 주택임대차보호법에 이를 규율하는 조항이 없으므로 시장에서 적용되는 전환율을 적용합니다.

임대료 5% 인상 제한

세입자의 갱신청구권 행사에 따라 계약이 갱신되면, 기존과 동일한 조건으로 갱신되지만 임대료는 5%의 범위 내에서 인상 가능합니다.